Простые сотрудники бывших ЖЭКов – электрики, сантехники, дворники, кровельщики и др., ежедневно обеспечивают жильцов необходимыми бытовыми условиями. Однако, ни должного уважения, ни соответствующей зарплаты за это не получают. Новый закон о сфере ЖКХ в корне меняет саму службу, и будем надеяться, качество ее услуг.
Новые условия
В соответствии с законом об изменениях в сфере ЖКХ, теперь сами жители будут решать, какая коммунальная служба будет обслуживать их жилища.
Общим собранием выбирают управляющего для нескольких многоквартирных домов, который будет координировать работу подопечных или наемных сотрудников.
Размер заработной платы управляющего определяется на собрании жильцов и составляет от 10 до 25 тыс. руб . ($160 – 401) в месяц. Проживающие на данной территории, имеют право переизбрать управляющего, если он не справляется со своими обязанностями или использует не по назначению средства, оплаченные жильцами.
Наконец, у россиян появилась надежда, что в каждом дворе теперь будут детские и спортивные площадки, аккуратные тротуары и ограждения, облагороженные дворы и парковки.
Повышение окладов
На сегодняшний день средняя зарплата работников ЖКХ – 40000 руб . ($642).
При этом ощущается большой дефицит рабочих рук:
- дворников;
- сантехников;
- сварщиков;
- электриков;
- специалистов бухгалтерии и т.д.
В связи с повышением МРОТ в мае 2018 года, зарплаты сотрудников ЖКХ возрастут на предполагаемый уровень инфляции – 4% .
Доходы сотрудников по специализации
Средние зарплаты коммунальщиков по России:
- Ханты-Мансийский АО – 71000 ($1132);
- Чувашская Республика – 66705 ($1066);
- Республика Тыва – 46721 ($747);
- Магаданская обл. – 29704 ($475);
- Ленинградская обл. – 26333 ($421).
Доходы зависит от размера города, в котором работает ЖКХ, специализации сотрудника и занимаемой им должности. Конечно, больше всех зарабатывает начальство.
В среднюю зарплату входят доходы специалистов всех уровней, но на самом деле большинство работников ЖКХ получают мизерную зарплату.
Директор управляющей компании
В крупных городах обязанность по обслуживанию домов взяли на себя частные фирмы.
Они осуществляют вывоз мусора и нечистот, делают ремонт в подъездах, латают крыши и т.д.
Они создали достойную конкуренцию государственному ЖКХ. Директор УК зарабатывает совсем неплохо, но и со своими обязанностями справляется отлично.
В регионах России он зарабатывает:
- Нижегородская обл. – 80000 руб. ($1279);
- Московская – 70000 ($1118);
- Ленинградская – 57500 ($919);
- Самарская – 50000 ($799);
- Рязанская – 45000 ($719);
- Республика Татарстан – 40000 ($639).
В Москве директора зарабатывают значительно больше.
Их оклад зависит от компании, в которой они работают:
- «Севтеплоэнерго » — 226600 руб. ($3622);
- ООО «Благоустройство » — 200000 ($3197);
- ГУП «Водоканал » — 148000 ($2366);
- ООО «Управляющая компания » — 110200 ($1761);
- УК Гагаринского района – 2 – 93600 ($1496);
- УК «Центр » — 82600 ($1320).
Максимальное жалованье директора УК достигает 5 млн руб . в месяц ($79924). Зарплата управляющего ЖКХ в Московской области не превышает 75000 ($1199). Управляющий ТСЖ зарабатывает 61833 ($988).
Бухгалтер
Максимальную зарплату получает бухгалтер в Московской обл. – 63667 руб . ($1017). В столице его оклад составляет 52000 ($831).
Младшим сотрудникам бухгалтерии платят:
- ЖКХ – 37333 руб. ($596);
- ЖСК – 36687 ($586);
- специалист по субсидиям – 34000 ($543).
Сантехник
Средние заработки сантехника в стране:
- слесарь – 70000 ($1119);
- мастер – 63334 ($1012);
- прораб – 60000 ($9590;
- дежурный – 26683 ($427);
- 5 разряда – 19667 ($314);
- 4 разряда – 17721 ($283).
Дежурный сантехник должен быть всегда начеку.
В случае прорыва водопровода или канализации, его могут вызвать по адресу в любое время дня и ночи.
Дворник
Дворниками в Москве устраиваются в основном пенсионеры и гастарбайтеры. Оплата труда не соответствует затраченным усилиям. За один участок сотрудник получает всего 15000 руб . ($240). Поэтому работники обслуживают по 3 – 4 участка и получают от 50000 ($799). За 1 час работы заработок составляет примерно 60 рублей .
В Новосибирске дворники зарабатывают от 9 до 11 тыс . ($144 – 176), это наименьшее значение по стране.
Выручка других специалистов
В коммунальном хозяйстве работают люди разных профессий.
Они получают оклады в размере:
- завхоз – 44333 ($709);
- электрик – 43335 ($693);
- сварщик сантехник – 41333 ($661);
- мастер по домофонам – 35000 ($559);
- зам. директора – 32500 ($519);
- ассенизатор – 31667 ($506);
- трубочист – 29833 ($477);
- садовник озеленитель – 29107 ($465);
- слесарь – 28000 ($448);
- гладильщица – 26000 ($416);
- диспетчер одс – 24833 ($397);
- вахтер-диспетчер – 18500 ($296);
- заведующий хозяйством – 15000 ($239).
Со времен СССР в наследство нам достался устойчивый стереотип, что работник ЖКХ – это либо немного хамоватый и не всегда трезвый сантехник или электрик, либо громкоголосая, тоже не наделенная природной вежливостью женщина из диспетчерской службы.
Благо, времена таких работников давно в прошлом, сейчас, благодаря закону, по которому жильцы в праве сами выбирать себе обслуживающую компанию, все УК стараются дорожить свое репутацией и нанимают только грамотных и отвечающих профессиональным стандартам рабочих.
В настоящее время на бирже занятости очень большой спрос на работников в сфере ЖКХ. Причем, в этой сфере востребованы как рабочие профессии, так и специалисты со средним и высшим образованием: инженеры, юристы, мастера участков. Чаще всего требуются дворники, уборщицы, электрики, плотники, электрогазосварщики. Зарплата таких рабочих варьируется от 10000 до 17000 рублей.
Есть в данной сфере и более высокооплачиваемые вакансии
: экономисты, юристы, бухгалтера, инженеры – их зарплата составляет порядка 20000-25000 руб.. Часто небольшая оплата труда в сфере ЖКХ компенсируется предоставлением жилья.
Как устроиться в жилищно коммунальное хозяйство?
Устроиться на работу в ЖКХ можно только пройдя достаточно жесткий профотбор. Соответственно, грамотный и профессиональный сотрудник имеет все шансы неплохо заработать. У специалистов рабочих профессий оклад, конечно, небольшой, но никто не запрещал различного вида подработки.
А если мастер с «золотыми» руками, клиенты найдутся всегда. Ведь нет ничего вечного, а в совете по выбору качественного смесителя или в консультации по вопросам ремонта нуждаются многие. Как уже говорилось выше, для трудоустроства в ЖКХ необходимо пройти отбор в виде собеседования или тестирования.
Тесты для работников
При приеме на работу в ЖКХ иногда бывает недостаточно пройти одно собеседование. Часто руководители УК вводят тестирование для действующих сотрудников и при приеме на работу новых специалистов.
Тестирование вводится с целью:
Эти тесты могут проходить как заочно, так и очно на территории работодателя.
Нормы труда
В основу себестоимости тарифов за ЖКО входит численность рабочих, обслуживающих тот или иной участок, часы их работы, а так же их заработная плата. Регулируют все эти вопросы специальные акты, устанавливающие нормы работы в ЖКХ.
Нормированная численность сотрудников
Очень часто исполнительные органы, в целях снижения тарифных ставок, уменьшают зарплатный фонд, тем сокращая численность персонала в сфере ЖКХ. Для многих ресурсоснабжающих компаний это чревато тем, что они оказываются не в силах качественно и своевременно оказывать услуги населению. Чтобы избежать этого, были введены определенные нормативы по расчету необходимого числа работников ЖКХ.
Для расчета численности работников, организации должны опираться на:
- ТК РФ.
- Нормами труда на дополнительные работы в сфере ЖКХ.
- Нормативами расчета численности рабочих, согласно приказу № 69 Госстроя РФ от 1.10.1999 года .
Расчет нормативной численности работников необходим для того, чтобы сравнить его с фактически предоставленными рабочими местами, и, при необходимости, обосновать необходимость в найме дополнительных рабочих, согласно законодательным нормам. В последствие, оплата труда дополнительно нанятых рабочих должна быть включена в стоимость тарифов.
СПРАВКА! Расчет нормированной численности персонала организация ЖКХ может провести как своими силами, так и с помощью сторонних экспертных организаций.
Обслуживание объектов
Само понятие «норма обслуживания» подразумевает определенное количество объектов, или определенную площадь, которую должен обслужить сотрудник ЖКХ за определенный временной промежуток. Данные нормы созданы для определения трудозатрат работников в зависимости от их численности, и для последующего расчета заработной платы персонала.
Нормы обслуживания не являются обязательными и имеют рекомендательны характер.
Нормы обслуживания рассчитываются на основные виды выполняемых работ, а именно:
- Уборка помещений.
- Уборка придомовой территории.
- Электромонтажные работы.
- Сантехнические работы.
- Работа диспетчера.
- Сварочные работы.
На вспомогательные задачи
Нормы труда на вспомогательные работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства определяют оплату труда работников, их численность, нормы обслуживания, нормы временных затрат. Данные нормы включены в специальный справочник, составленный Гос. Комитетом РФ по строительству и жилищно –коммунальному комплексу .
В данном сборнике, помимо общих положений, представлены таблицы, в которых рассчитывается, сколько потребуется затратить сил и времени работнику на обслуживание помещения, в зависимости от типа и предназначения здания. Данные нормы составлены с учетом характера выполняемых работ, а так же действующих нормативов по технике безопасности и охране труда.
В условиях развития рыночной экономики сфере коммунального хозяйства были даны инструменты для демонополизации и создания конкуренции. Один из таких инструментов – рекомендации по нормированию труда работников ЖКХ. Рекомендации по оплате и нормированию труда работников ЖКХ определяются приказом № 50, РОСКОММУНХОЗА 15.10.1993 года .
Цель их создания – определить оптимальный способ расчета необходимой численности работников, и найти наиболее подходящий метод оплаты труда данных работников.
Данные нормы труда несут в себе следующие функции:
- Дают социальные гарантии и обеспечивают охрану труда.
- Упрощают систему расчетов заработной платы.
- Стимулируют работников качественно выполнять свои должностные обязанности.
- Позволяют определить нормальную численность работников для обслуживания определенного объекта.
Нюансы выдача спецодежды
Для работников ЖКХ, связанных со вредными или опасными условиями труда, работающих в неблагоприятных погодных условиях (холод, грязь) были разработаны типовые нормы выдачи спецодежды (приказ № 543н Минсоцразвития от 3.10.2008 года). Данные нормы определяют, какую спецодежду или средства индивидуальной защиты необходимо выдавать, с какой периодичностью это должно происходить. Все данные представлены в приказе в виде таблицы.
Заработная плата
В сфере ЖКХ на оплату труда персонала уходит около 60-80% от всего планируемого бюджета.
Помимо обычных рабочих дней, сотрудникам ЖКХ выплачиваются сверхурочные, например, за устранение аварий, выход на работу в выходные дни или в ночное время, так же работники данной сферы могут получить дополнительное вознаграждение от жильцов дома за частный ремонт или срочный (внеплановый) вызов.
Тарифные коэффициенты разрядов
Рабочие разных направлений ЖКХ получают разную заработную плату. Она зависит от квалификации работника, временных затрат на выполнение тех или иных работ, интенсивности рабочего процесса. Оптимальным способом расчета оплаты труда сотрудников жилищно-коммунального хозяйства является расчет по коэффициентам разрядов оплаты труда.
Заработная плата специалистов первого разряда не может быть ниже МРОТ, максимальная – не имеет ограничений. Размер заработной платы специалистов остальных разрядов рассчитывается так: ставка специалиста первого разряда Х тарифный коэффициент соответствующего разряда.
СПРАВКА! Размеры тарифных коэффициентов и рекомендации по расчету заработной платы работникам ЖКХ утверждены приказам № 81 Госстроя РФ от 31.03.1999 года .
Заслуженный работник жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
Данное звание получают работники ЖКХ за личные успехи в профессиональной деятельности (указ президента РФ № 1099 от 07.09.2010, ред.от 20.06.2017 года), в частности, это:
- Своевременное и качественное оказание коммунальных услуг.
- Организация качественной работы и функционирования сфер ЖКХ (транспорт, водоочистка, освещение, отопление, сохранение и благоустройство жилого фонда).
- Автоматизация труда, способствующая повышению качества предоставляемых услуг.
- Помощь в ликвидации последствий ЧС, проведение мероприяти по охране природы и окружающей среды.
- Подготовка квалифицированных кадров для нужд ЖКХ.
Звание почетного работника ЖКХ России присваивается после ходатайства руководителя предприятия или рабочего коллектива, присваиваются так же различные льготы. Вместе со званием Работник получает нагрудный знак отличия и премию, равняющуюся 10 размерам МРОТ. Как правило, на получение этого звания могут претендовать работники со стажем более 15 лет.
Однако есть исключения: звание могут присвоить с меньшим стажем, если работник проявил мужество и высоки профессионализм при спасении человеческих жизней или объектов ЖКХ.
Структура штатного расписания
Каждая фирма, имеющая в найме сотрудников, должна иметь образец штатного расписания работ, управляющей компании, занимающиеся предоставлением услуг ЖКХ – не исключение.
Штатное расписание – это документ, составленный по утвержденной форме, в котором отражается информация:
- О штате сотрудников.
- Об объеме на названии ставок.
- О тарифах и тарифных надбавках.
ВАЖНО! Количество работников компании должно соответствовать количеству ставок, указанному в штатном расписание. Составлением ШР занимается, как правило, кадровый работник, или бухгалтер.
В штатном расписании обязательно должна указываться зарплата сотрудников, озвученная при принятии их на работу.
В штатный приказ можно вносить изменения. Они могут вноситься по причине повышения оплаты труда работникам или из-за сокращения ставки. Сначала готовится и утверждается специальны приказ, выписка из которого прилагается к ШР, после чего, на основе приказа производится соответствующая запись в расписание.
Государство не дает пояснений по поводу срока действия штатного расписания, но, как правило, оно составляется на год.
Пример заполнения
Форма ШР (Т-3) имеет определенный, установленный законом вид. Ниже представлен пример уже готового штатного расписания:
| Унифицированная форма № Т-3 Утверждена Постановлением Госкомстата России от 05.01.2004 № 1 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Код | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Форма по ОКУД | 0301017 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ООО «Волна» | по ОКПО | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| наименование организации | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Номер документа | Дата составления | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ШТАТНОЕ РАСПИСАНИЕ | 2056 | 20.09.2017 | УТВЕРЖДЕНО | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Приказом организации от | » | 21 | » | Сентября | 20 | 17 | г. | № | 34 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| на период | c | » | 21 | » | сентября | 2017 | г. | Штат в количестве | 10 | единиц | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Структурное подразделение | Должность (специальность, профессия), разряд, класс (категория) квалификации | Количество штатных единиц | Тарифная ставка (оклад) и пр.,руб. | Надбавки, руб | Всего, руб. ((гр.5+гр.6+гр.7+гр.8) × гр.4) | Примечание | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| наименование | код | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Администрация | 1 | Директор | 1 | 35000 | 3000 | 38000 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1 | Секретарь | 1 | 20000 | 1000 | 21000 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Бухгалтерия | 2 | Гл.бухгалтер | 1 | 20000 | 3000 | 23000 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2 | Бухгалтер | 1 | 15000 | 3000 | 18000 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Рабочий персонал | 3 | Электромонтер | 2 | 13000 | 3000 | 16000 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 3 | Дворник | 1 | 10000 | 1000 | 11000 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 3 | Слесарь-сантехник | 2 | 10000 | 1000 | 11000 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 3 | Уборщица | 1 | 7000 | 1000 | 8000 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Итого | 10 | 146000 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Руководитель кадровой службы | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| должность | личная подпись | расшифровка подписи | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Главный бухгалтер | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| личная подпись | расшифровка подписи | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Согласно этим правилам, к работе может быть допущен только сотрудник, который прошел курс обучения по охране труда и сдал соответствующий экзамен . Так же в этом документе выделены опасные виды работ, для которых сотрудник должен получить специальный допуск.
Вредные условия
Вредные условия труда – это условия, которые могут повлиять на жизнь и здоровье работника. Ко вредным условиям труда в сфере жкх можно отнести работу в нестабильных климатических условиях – например, уборку улиц, работу, связанную с утилизацией отходов и т.д. Для сотрудников, работающих в таких условиях, работодатель обязан выдавать средства индивидуальной защиты и спецодежду.
Помимо вредных условий труда, в правилах по охране труда отдельно вынесены опасные виды работ, к ним относятся:
- Работы в ограниченных пространствах (колодцы, подземные коммуникации, резервуары) без принудительной вентиляции.
- Работы по установке/разбору артезианских скважин.
- Работы, выполняемые на высоте (чистка крыш, покраска фасадов).
- Земляные работы на сетевых участках по канализации и водоснабжению.
- Работы, выполняемые на проезжей части дороги при движущемся транспортном потоке.
Сотрудники, производящие данные работы, помимо средств индивидуальной защиты и спецодежды, должны пройти специальный инструктаж и получить допуск и наряд на работы от начальства.
Правила внутреннего трудового распорядка
Правила внутреннего трудового распорядка для МУП являются обязательным нормативным актом и должны утверждаться в каждой организации. При разработке ПВТР можно основываться на типовых правилах, которые были утверждены постановлением Госкомтруда СССР от 1984г . При этом нужно учитывать действующее трудовое законодательство.
В ПВТР для МУП ЖКХ обязательно необходимо обозначить и подробно расписать следующие пункты:
- Условия приема на работу.
- Права и обязанности сотрудников.
- Обязанности организации-работодателя.
- Время работы и отдыха.
- Премии и поощрения за хорошую работу.
- Ответственность за нарушения дисциплины.
День работника
День работников ЖКХ празднуется с 1966 года. Раньше праздник этих работников был объединен с работниками торговли и бытового обслуживания населения и праздновался каждое четвертое воскресенье июля. Позже, в 1988 году эту дату перенесли на третье воскресенье марта, но праздник был все еще общим для нескольких сфер обслуживания.
Только в 2013 году у работников ЖКХ появился собственный, отдельный праздник – День работника ЖКХ, который так и продолжают отмечать в марте.
Техника безопасности
Работа в ЖКХ не только тяжелая, но и опасная. Работа с электричеством, на высоте или на проезжей части требует соблюдения правил техники безопасности.
Например, на высоте нужно обязательно работать только со страховкой, при уборке проезжей части на человеке обязательно должен быть специальный жилет, а на дороге стоять специальные знаки. Правил очень много, для каждого работника они прописаны индивидуально в своде правил по охране труда.
Их не укоризненное исполнение – залог не только здоровья, но и жизни сотрудника жилищно-коммунального хозяйства. В заключение статьи хотелось бы сказать: ситуация по работе в сфере ЖКХ улучшается – постепенно повышаются зарплаты, создаются более комфортные условия труда, власти заботятся о безопасности сотрудников данной сферы.
И, если работать качественно, можно не только рассчитывать на хорошую заработную плату, но и возможное повышение по службе.
Специально для The Village корреспондент журнала «Коммерсант. Деньги» Анастасия Каримова выяснила, с какими трудностями сталкиваются частные управляющие компании, как они противодействуют чиновникам, почему их сотрудники взаимно недовольны жильцами и каково это - обеспечивать москвичей жилищно-коммунальными услугами.
Николай Бабич
руководитель Управляющей
компании
Частные управляющие компании
в системе ЖКХ
Я работаю в системе ЖКХ с 1986 года. До этого я был инженером, заместителем руководителя по производству на одном из заводов в Москве. Получилось так, что я пришёл на работу в Институт атомной энергии им. Курчатова. У Курчатовского института жилой фонд в Щукине состоял из сотни зданий. Это примерно треть всего жилфонда района. Мне доверили возглавить жилищно-коммунальный отдел (ЖКО) - поработай, мол, пару месяцев, а там посмотрим, если не справишься, найдём тебе замену. Пришлось браться за дело, вникать во все вопросы, начал работать - затянуло, да так, что остался в этой сфере на 28 лет. В то время в одном только ЖКО было 560 человек, а я подчинялся руководителю института, академику Анатолию Петровичу Александрову.
С 2000-го года началась реформа ЖКХ в Москве. Одним из её результатов стало решение о передаче в 2002 году всего жилого фонда Курчатовского института муниципальным органам власти. При этом всё, в том числе энергоносители и ресурсы, было передано городским службам - появились Мосгортепло, Мосводоканал. Раньше все сети были у нас на балансе, теперь они на балансе соответствующих компаний.
ОКОЛО 10 % НАШИХ ЖИТЕЛЕЙ ПЛАТЯТ ЗА ЖИЛИЩНЫЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ АБЫ КАК
С 2002 года на месте бывшего ЖКО Курчатовского института была создана ДЕЗ (Дирекция единого заказчика), основная задача которой, как и всех существовавших в городе, - управление, эксплуатация и надлежащее техническое содержание жилого и нежилого фонда Курчатовского института, в том числе путём привлечения других специализированных организаций - подрядчиков. Отсюда и название - ДЕЗ. Все дирекции в городе были муниципальными предприятиями - ГУПами. На этом можно поставить точку существованию ведомственного жилого фонда Курчатовского института. С этого момента всю ответственность за содержание этого жилого фонда взял на себя город Москва.
Изменения в жилищном законодательстве позволили нам в конце 2006 года зарегистрироваться в качестве частной управляющей компании и заявить о себе как о возможной альтернативе муниципальному управлению жилым фондом. Иными словами, мы решили взять в управление жилой фонд, на котором лично я проработал уже 20 лет. Многие, в том числе отдельные руководители района и округа, не могли разобраться в появлении частных управляющих компаний, не хотели оказывать содействие в переводе управления жилым фондом на коммерческую основу. Приходилось чуть ли не с боем отстаивать своё право на возможность заниматься деятельностью, которая декларирована законом.
Взаимодействие частных
УК с чиновниками
Практически любая частная управляющая компания, которая смогла пройти все необходимые процедуры и стать таковой, сталкивалась на местах с мощным противодействием со стороны отдельных чиновников районного и окружного масштаба. К сожалению, существовавшая в то время система управления городским хозяйством и нормативная база не совсем была готова к появлению компаний, с мнением которых надо было считаться при общении с жителями района. Собственники жилья проводили общие собрания, чтобы выбрать нас как управляющих, и в 2008 году мы уже заключили договоры управления многоквартирными домами с собственниками, получили свидетельство о том, что мы включены в Единый реестр по управлению многоквартирными домами города Москвы. Такой путь проделали многие частные управляющие компании, бывшие ДЕЗы, пять-шесть лет назад. Сегодня в Москве около 70 % жилого фонда осталось в управлении предприятий городского подчинения.
Сейчас идёт некий поворот в приоритетах в пользу государственных управляющих компаний. Почему это происходит - это тема отдельного разговора. Хотелось бы отметить, что несмотря на то, что компания наша частная, в своей работе мы руководствуемся федеральным и городским законодательством, при расчёте с жителями применяем ставки и расценки, утверждённые правительством города. Сами расчёты и выставление платёжных документов производим через городскую организацию, которая имеет в своём составе ЕИРЦ.
Проблемы частных УК
Сейчас у нас в управлении 54 многоквартирных дома, более 13 тысяч человек населения, 400 тысяч квадратных метров. В самой организации вместе с сотрудниками подрядных организаций работают около 300 человек: техники-смотрители, уборщики, маляры, плотники, электромонтёры, сантехники, кровельщики и инженеры по всем направлениям, сотрудники мусоровывозящей компании, специалисты, обслуживающие системы противопожарной охраны и дымоудаления, аварийная служба, лифтовое хозяйство, дератизационная обработка подвальных помещений, юристы, экономисты, ну и, конечно, управленческий персонал.
Есть проблемы, которые специфичны для каждой управляющей компании. Например, нам приходится сталкиваться с такой особенностью, как старый жилой фонд. Основная масса домов - постройки 1950-х годов. Чтобы жителям бесперебойно поставлять свет, воду, тепло, все инженерные коммуникации должны быть исправными. Произвести замену полностью невозможно, потому что на это нужны колоссальные финансовые средства. Мы по мере возможности ведём замену трубопроводов участками, наши подрядчики всё время начеку: при возникновении сложной ситуации они готовы произвести ремонт в любое время суток, в праздники и выходные. Содержание изношенного жилого фонда - дело непростое и затратное. Даже при ремонте мы сталкиваемся с полнейшим физическим износом всех коммуникаций, начиная от электрики и заканчивая водо- и теплоснабжением, канализацией.
Не секрет, что около 10 % наших жителей платят за жилищные и коммунальные услуги абы как, есть такие, которые и вовсе не платят. Конечно, мы как управляющая компания, ведём с ними постоянную работу, напоминаем о необходимости оплаты, подаём иски в суд, следим за тем, как проходит исполнительное производство, и так далее. Но тем не менее дефицит в поступлении финансовых средств ощущается. Если за год мы перечисляем поставщикам услуг около 180 миллионов рублей, то не трудно подсчитать, сколько мы теряем. А по существующим сегодня правилам мы должны вернуть поставщикам оплату за весь ресурс, отпущенный на дом (вода, тепло), заплатить подрядчикам за оказанные ими услуги, невзирая на то, что есть жители-неплательщики. Это одна из основных проблем в работе управляющих компаний. Чем больше у тебя домов в управлении, тем значительнее средства, которые фактически попадают в разряд убытков управляющей компании. Сегодня у нас в отношении отдельных злостных неплательщиков есть на руках по два-три судебных решения, но взыскать их мы не можем из-за пассивности судебных приставов.
Городские власти пытаются выстроить систему объективной оценки и контроля за деятельностью управляющих компаний, в большей степени частных. Но понятных и однозначных критериев до сих пор нет.
Проверки и штрафы
У меня есть правило - занимать активную позицию при проведении различного рода проверок. При проведении проверки отстаивать свою точку зрения, при малейших основаниях - обжаловать незаконные, с нашей точки зрения, постановления о привлечении к административной ответственности. Достаточно часто нам удаётся добиться в судах отмены актов Мосжилинспекции как противоречащих закону. Что, в свою очередь, порождает ответные шаги в наш адрес как к «строптивой организации».
Согласно Закону города Москвы, одной из основных задач Мосжилинспекции является предотвращение возникновения аварийных ситуаций в жилых домах, а среди главных мероприятий - «оказание организационно-технической и практической помощи собственникам, управляющим <...> в техническом обслуживании и ремонте помещений, конструкций и инженерных систем и оборудования». А на деле выходит, что главная задача - привлечь Управляющую организацию к ответственности и наказать штрафом, то есть пополнить бюджет за счёт штрафных санкций. Зачастую выносится заведомо невыполнимое предписание, по которому УК должна провести работы капитального характера. Но в смете доходов и расходов Управляющей организации нет такого рода затрат, и структура планово-нормативной ставки за содержание и ремонт общего имущества собственников (утверждённая, кстати, постановлением правительства Москвы) не предусматривает затраты капитального характера. А при обращении в Управу района с просьбой включить данный адрес в программу капремонта на 2014 год мы получили отказ, так как техническое состояние данного многоквартирного дома, согласно мониторингу Мосжилинспекции, признано удовлетворительным. Всё. Получается замкнутый круг. Но это не помешает Мосжилинспекции снова применить к нам штрафные санкции, не вдаваясь в ситуацию. Хотелось бы, чтобы жилинспекция из карающего органа превратилась в помощника в наведении порядка в домах.
Многие жалуются на высокие тарифы ЖКХ. Нашей вины тут нет: дорого стоят ресурсы
Вот пример: один из жителей написал обращение на портал жилинспекции, что холл в его подъезде захламлён. Выяснилось, что там всего лишь стоит детская коляска соседа. Это был период, когда сайт работал плохо, и мы не смогли отчитаться в срок. Жилинспекция нас оштрафовала по нераскрытию информации на 300 тысяч рублей. Или вот недавний случай: на нашем стенде инспекция нашла отчёт бухгалтерии, в котором не все листы были должным образом заверены печатью. Тоже подпадает под «нераскрытие информации», тоже штраф до 300 тысяч. Все суды мы проигрываем, только один раз нам снизили штраф с 300 тысяч до 250. Штрафы заложены в бюджете, поэтому нас штрафуют особенно активно к концу года: выполняют норматив.Чиновники не понимают, что таким образом отнимают деньги у жителей, ведь мы на эти деньги могли бы провести, например, ремонт подъездов.
Приходится платить зарплаты юристам, тратить силы и время на суды. Однажды мы отказались подписывать договор с Мосгазом, который требовал от жителей дополнительных расходов. Мы были единственной компанией, которая решила с ним судиться. К нам сразу же пришли с внеплановыми проверками.
О тарифах ЖКХ
Многие жалуются на высокие тарифы ЖКХ. Нашей вины тут нет: дорого стоят ресурсы, а не наши услуги. А ресурсы у нас в стране такие дорогие, потому что ими распоряжаются монополисты. Заморозка тарифов на ЖКХ - очень печальное явление. Инфляцию ведь никто не отменял. Как мы будем рассчитываться за уборку и вывоз мусора? Урезать объёмы?
Я затрудняюсь сказать, насколько должны подорожать ЖКУ, чтобы столичные подъезды выглядели более опрятно. Это от дома зависит: некоторым домам 20 лет, другим 60 лет, у одних есть мусоропровод, у других нет, где-то нужно менять трубы, где-то нет.
Есть выход из ситуации: принятие жильцами собственных ставок по содержанию и ремонту. Например, жильцы могут решить, что они будут платить 40 рублей с квадратного метра вместо установленных сегодня городом 24 рублей, чтобы жить достойно и иметь более уютные подъезды. Но никто сам себе повышать квартплату не будет. Ещё нужно учитывать, что при добровольном повышении ставок жильцами город перестанет платить за льготников, и мы лишимся бюджетных денег.
Работа тяжёлая, но лично я уже давно работаю в ЖКХ и привык к различным трудностям. Я знаю многих жителей, которые выбрали нас, оказали нам доверие. Знаю всех дворников, электриков. Я знаю, как развивался район. Жаль всё это бросать.
Сейчас УК под жёстким контролем государства. Рынок уже выдавил непорядочные компании, которые незаконно обогащались на жителях. Но общая репутация из-за таких проходимцев пострадала.
Управляющие компании не пользуются большой любовью у населения. Мы редко обращаем внимание на профессиональную и слаженную работу коммунальщиков – тепло и свет есть, мусор убирают, и ладно! Зато любые недочеты управляющих организаций моментально вызывают шквал народного гнева, особенно, если УК месяцами не торопятся с решением проблем. Тарифы на ЖКХ регулярно растут, и потребители рассчитывают, что качество коммунального обслуживания также будет улучшаться. Полезные факты, которые нужно знать об управляющих компаниях, читайте в нашей статье.
Факт 1. Управляющие компании начнут лицензировать
Плохие управляющие компании должны исчезнуть с рынка. Это – одна из главных целей новой системы лицензирования, которая ждет коммунальные организации с 1 января 2015 года. До мая всем УК придется получить лицензии на право осуществления своей деятельности. Документ будет бессрочным и обойдется в 50 тысяч рублей, но получить его будет не так просто. Чтобы пройти аттестацию УК должна:
- Обладать материально-техническими ресурсами для управления домом
- Не иметь административных взысканий от Госжилинспекции
- Иметь в штате сертифицированного руководителя, который сдал обязательный экзамен Минтруда
Выдачей лицензий займется региональный орган государственного жилищного надзора. Решение о судьбе каждой управляющей организации будет принимать специальная комиссия, на треть состоящая из представителей госорганов. Кроме того, в процессе аттестации будет создан федеральный реестр лицензий УК, в котором потребители смогут найти всю необходимую информацию об управляющей организации, которая претендует на обслуживание их дома. Прежде всего, это сведения о том, за сколько зданий несет ответственность организация, и есть ли у неё штрафы или предписания надзорных органов.
В идеале запуск механизма лицензирования должен очистить рынок услуг ЖКХ от непрофессиональных управленцев. По оценкам специалистов, минимум 10% УК не смогут пройти государственную аттестацию.
Факт 2. Лицензирование УК может стать проблемой
В отличие от чиновников Минтруда, независимые эксперты видят в грядущем лицензировании не только плюсы, но и минусы. Самые скептические прогнозы связаны с коррупционной составляющей этой процедуры – специалисты опасаются, что с рынка как раз исчезнут профессиональные УК, а на их место придут организации, аффилированные с государственными структурами. Иными словами, вместо повышения качества услуг ЖКХ аттестация может убить независимую конкуренцию в коммунальной сфере. Дополнительные расходы в виде вероятных взяток региональным комиссиям при этом автоматически лягут на плечи потребителей. Скорее всего, недобросовестная УК найдет способ заложить их в общедомовые траты или списать иным образом.
Другая проблема связана с обслуживанием зданий в аварийном и предаварийном состоянии. Авторы закона о лицензировании предлагают предусмотреть определенные поблажки для УК, которые решатся работать с ветхим фондом, но на деле эта схема пока не проработана. Если до мая управляющие компании не получат четких условий и дополнительных стимулов, такие дома могут массово остаться без жилконтор – коммерческие организации не захотят рисковать лицензией и брать на себя проблемные объекты.
Третий вопрос, который вызывает опасения у специалистов, - отсутствие какого-либо «переходного периода» при введении лицензирования, а также в момент принудительного лишения УК лицензии. Если руководство жилконторы будут дисквалифицировать и штрафовать по суду, не ясно, что должно мотивировать управляющего не бросить дом на произвол судьбы, а дождаться появления новой УК и аккуратно передать ей дела. Никакого временного специалиста, который мог бы взять на себя ответственность за обслуживание дома на промежуточном этапе, законом не предусмотрено.
Факт 3. Поменять управляющую компанию станет проще
Качество ЖКХ в целом по стране оставляет желать лучшего. В прошлом году граждане отправили в различные инстанции 170 тысяч жалоб на коммунальщиков. В подавляющем большинстве случаев после покупки недвижимости претензии связаны именно с управлением домом – УК разными способами увиливали от выполнения своих обязанностей или работали спустя рукава.
Сейчас, чтобы сменить управляющую компанию, потребуется провести общее собрание. Для этого инициативная группа жильцов должна заранее связаться со всеми соседями, организовать встречу в удобное время в удобном месте и подготовить убедительный перечень нарушений УК - отказ в предоставлении нужных документов или невыполнение указанных в договоре услуг. Если большинство соседей поддержат свержение неугодных коммунальщиков, договор с управляющей компанией может быть расторгнут. Но на деле, как правило, проще дождаться срока окончания действия этого документа.
В ходе реформы ЖКХ и введения лицензий избавиться от недобросовестной УК и заставить коммунальщиков качественно работать, теоретически, станет проще. По задумке Минстроя, процесс аннулирования лицензии будет запускаться в том случае, если по одному дому на управляющей компании «висит» хотя бы 2 административных постановления Госжилинспекции. С этого момента положение УК будет становиться всё более шатким. Однако принципиально, чтобы все предписания жилищных инспекторов были закреплены судебными постановлениями, на этом этапе могут возникнуть непредвиденные коррупционные факторы.
Как только в активе УК наберется более 15% «проблемных» домов с недовольными потребителями, органы жилищного надзора вправе подать иск в суд о полном аннулировании лицензии. А виновному руководителю коммунальщиков будет грозить дисквалификация и штраф в 500 тысяч рублей. После того, как коммунальщиков лишат лицензии, жители дома смогут нанять новую УК. Впрочем, Минстрой предлагает оставить за право вето на отзыв сертификата в случае, если они готовы дать жилконторе еще один шанс.
Факт 4. Управляющую компанию можно оштрафовать
Управляющие компании очень любят вести себя с собственниками жилья по-хозяйски: диктовать свои условия и выполнять обязательную работу под видом высочайшего одолжения. Но гражданам стоит иметь в виду: управдом – всего лишь наёмный работник, на которого, между прочим, распространяются требования закона «О защите прав потребителей». На деле это значит, что с коммунальщиков можно и нужно требовать денег: не только перерасчета за некачественно оказанные услуги, но и компенсации морального ущерба.
Причиненный вред обойдется УК в 50% от суммы, которую переплатил потребитель. К примеру, если в доме не было воды или отопления, а коммунальщики всё равно выставили счёт, они обязаны вернуть не только несправедливо полученные деньги, но и заплатить жильцу штраф в размере 50 % от этой суммы. Причем эти деньги жилконтора должна будет взять из собственных средств – по закону коммунальщики не вправе повышать квартплату после того, как были вынуждены заплатить штраф.
В подобных случаях официальные инстанции достаточно часто становятся на сторону потребителей, которые предоставляют доказательства нарушения своих прав. Судиться с УК имеет смысл, к примеру, из-за низкой температуры в квартире или вовремя не ликвидированной протечки кровли, из-за которой в квартире случился потоп. Потребитель может рассчитывать взыскать с коммунальщиков только сумму ущерба и штраф за моральный вред.
Факт 5. Вместо управляющей компании можно организовать ТСЖ
По мнению некоторых экспертов, введение лицензирования управляющих компаний может стимулировать развитие ТСЖ как более эффективной схемы заботы о многоквартирном доме. В отличие от УК, для товариществ собственников жилья никакой аттестации не предусмотрено – соседи смогут создавать такие некоммерческие структуры совершенно свободно и переходить к непосредственному управлению имуществом.
На первом этапе организовать ТСЖ сложнее, чем выбрать новую управляющую организацию, зато такая схема дает гораздо больше гарантий на будущее. На общем собрании все соседи принимают решение о создании товарищества и выбирают председателя из числа самых активных жильцов. Этот человек возьмет на себя все управленческие функции и ответственность, за что будет получать установленную зарплату.
Кроме председателя ТСЖ должно нанять грамотного бухгалтера, открыть банковский счёт и выбрать программу, которая позволит управлять деньгами дистанционно, перезаключить все соглашения с поставщиками ресурсов и подрядными организациями по вывозу мусора, уборке, техобслуживанию и благоустройству территории. «Богатое» ТСЖ, образованное жителями сотен квартир, может позволить себе содержать собственный штат водопроводчиков, уборщиков или садовников, а более мелким конторам выгоднее нанимать подрядчиков для этих услуг. Главное преимущество, которое получают все жители здания после организации ТСЖ, - оперативный контроль над расходами и качеством работ. Грамотный председатель, который живет в доме, лично заинтересован в том, чтобы вовремя чинить трубы, выбирать профессиональных и недорогих подрядчиков, контролировать незаконные перепланировки, озеленять газоны и вывозить отходы. А некомпетентного начальника ТСЖ легко сменить.